Zahraniční investor přebírá kontrolu nad vysílači v Česku. Operátoři zuřili, ale nemohli mu v tom zabránit

Britsko-švýcarská firma skupuje v ČR nájemní smlouvy k lokalitám mobilních vysílačů. Operátoři se bránili u soudu, ale Nejvyšší soud dal investorovi za pravdu.

Zdroj fotografie: Pexels

Nejde o převzetí antén, rádiových technologií ani frekvencí. Firma známá pod zkratkou TIP (Telecom Infrastructure Partners) přebírá něco jiného, totiž roli pronajímatele u pozemků a budov, na nichž stojí základnové stanice mobilních operátorů. Prakticky to znamená, že kdo dříve platil nájem majiteli střechy nebo pozemku, nyní platí společnosti TIP. Tento zdánlivě administrativní posun vyvolal u českých operátorů ostrou reakci. V soudních podáních argumentovali rizikem nekontrolovaného růstu nájemného, nejasným zázemím nového partnera i možným ohrožením kritické infrastruktury. Jenže české soudy, včetně Nejvyššího soudu v rozhodnutí ze srpna 2025, potvrdily, že takový převod práv je legální. Operátoři mu zkrátka nemohli zabránit.

Kdo je TIP a jak se dostal do Česka

Telecom Infrastructure Partners je investiční skupina se sídlem v Londýně, založená v roce 2021. Kapitálově ji podporují Swiss Life Asset Managers a InfraBridge. Na český trh vstoupila v říjnu 2021 a od té doby systematicky oslovuje vlastníky nemovitostí, na kterých operátoři provozují své vysílače. Nabídka je přímočará: majitel pozemku nebo budovy dostane jednorázovou platbu výměnou za převedení práv pronajímatele na TIP. Operátor pak dál platí nájem, ale už ne původnímu vlastníkovi, nýbrž investorovi.

Model není českou specialitou. TIP podle vlastních údajů působí v šestnácti zemích včetně Velké Británie, Itálie, Francie, Španělska nebo Polska. Swiss Life v lednu 2024 uváděla více než 850 nájemních smluv v portfoliu a významný objem dalších rozpracovaných akvizic. Výnosy z těchto kontraktů firma plánuje na horizont třiceti až padesáti let.

Operátoři zuřili, a tak zkoušeli, co se dalo

Pro operátory je lokalita vysílače strategická. Bez ní nemají kde provozovat technologii a přesun základnové stanice je nákladný i časově náročný. Vstup nového, profesionálního správce nájmů do tohoto vztahu proto vnímali jako oslabení své vyjednávací pozice.

Reakce byly razantní. T-Mobile Infra CZ v jednom ze sporů odmítal platit nájem přímo společnosti TIP a skládal jej do soudní úschovy. CETIN podal určovací žalobu o určení skutečného pronajímatele. V soudních podáních operátoři namítali, že TIP se snaží „vklínit do pozice pronajímatele“ s jediným cílem, zvýšit nájemné v co nejkratším čase. Argumentovali také tím, že vstup zahraničního investora do nájemního vztahu může ohrozit kritickou infrastrukturu státu.

Veřejně doložené spory se týkají minimálně společností CETIN a T-Mobile Infra CZ. U Vodafonu se konkrétní soudní řízení se společností TIP ve veřejně dostupných zdrojích nepodařilo dohledat, model ale obecně cílí na lokality využívané různými operátory.

Co řekl Nejvyšší soud

Klíčový zlom přišel s rozsudkem Nejvyššího soudu z 19. srpna 2025. Soud výslovně konstatoval, že zřízením požívacího práva k nemovitosti může nový subjekt vstoupit do postavení pronajímatele a že to samo o sobě není v rozporu s dobrými mravy. Další rozhodnutí z prosince 2025 a února 2026 tento princip potvrdila v konkrétních sporech s T-Mobile Infra CZ i společností CETIN.

Důležitý detail: soud zároveň uvedl, že nový pronajímatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními atributy, včetně sjednaných pravidel pro zvyšování nájemného. Okamžité jednostranné skokové zdražení tedy z těchto rozhodnutí nevyplývá. Tlak se může projevit spíše při prodlužování smluv, sjednávání dodatků nebo změnách podmínek nájmu.

Co to znamená pro signál a tarify

Běžný uživatel mobilní sítě se může ptát, jestli mu kvůli zahraničnímu investorovi zhorší signál nebo zdraží tarif. Přímý důkaz ani jednoho ve veřejně dostupných zdrojích není. TIP nepřebírá rádiovou technologii, neprovozuje síť a nemůže „vypnout“ vysílač. Aktivní infrastrukturu nadále provozují operátoři a specializované společnosti:

• CETIN vlastní a provozuje největší telekomunikační síť v ČR včetně přibližně 7 000 základnových stanic.
• T-Mobile Infra CZ spravuje infrastrukturní aktiva společnosti T-Mobile.
• Vantage Towers provozuje pasivní telekomunikační infrastrukturu pro mobilní operátory.

Bezpečnostní i provozní odpovědnost za síť zůstává na těchto subjektech. TIP je v tomto řetězci agregátorem nájemních práv, nikoli provozovatelem telekomunikační infrastruktury.

Proč vlastníci prodávají a kolik za to dostanou

Pro majitele střechy nebo pozemku s vysílačem je nabídka TIP lákavá z jednoduchého důvodu: místo pravidelného měsíčního nájmu dostanou jednorázovou částku. TIP ve své české brožuře argumentuje tím, že operátor může nájemní smlouvu v budoucnu vypovědět, zatímco jednorázová platba toto riziko eliminuje. Vlastnictví pozemku přitom zůstává původnímu majiteli a náklady transakce hradí investor.

Konkrétní českou stopou je městská část Praha 1, která v květnu 2023 projednávala nabídku společnosti TIP na převzetí práv pronajímatele u dvou objektů s telekomunikační infrastrukturou za 600 071 Kč. Abstraktní finanční model se tak mění v reálnou částku, o níž rozhodovala obecní samospráva.

Přesný počet smluv, které TIP v Česku už získal, firma veřejně nepublikuje. Podle serveru e15 ale chce své portfolio dál rozšiřovat a po sérii soudních výher má k tomu volnější cestu než kdykoli předtím.